Le développement des parcs éoliens en France a profondément modifié le paysage économique des territoires ruraux. Propriétaires fonciers, exploitants agricoles et investisseurs perçoivent des revenus d’une nature diverse — loyers de bail, dividendes, indemnités — dont le traitement fiscal appelle une grande vigilance. Acto Notaires vous présente les enjeux essentiels à anticiper.

1. Les différentes formes de revenus liés à l’éolien

1.1 Les loyers de bail emphytéotique ou de bail à construction

La voie la plus courante pour un propriétaire foncier est la mise à disposition de ses terres à un opérateur via un bail emphytéotique (durée pouvant aller de 18 à 99 ans) ou un bail à construction. Ces baux, par nature soumis à la publicité foncière, doivent obligatoirement être passés devant notaire.

Les loyers perçus au titre de ces baux constituent en principe des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils s’ajoutent aux autres revenus fonciers du bailleur et sont imposables après déduction des charges réelles (régime réel) ou avec un abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier, sous réserve du plafond de 15 000 €).

1.2 La participation au capital d’une société exploitante

Certains opérateurs proposent aux propriétaires ou aux collectivités locales de prendre une participation minoritaire dans le capital de la société exploitante (souvent une SAS). Dans ce cas, les revenus perçus prennent la forme de dividendes, soumis par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option globale pour le barème progressif.

1.3 Les indemnités ponctuelles

Des indemnités peuvent être versées lors de l’installation des éoliennes (passage de câbles, servitudes de passage, gêne temporaire d’exploitation). Leur qualification fiscale — revenus fonciers, BIC ou indemnités exonérées — dépend de leur nature et des stipulations contractuelles. Le notaire veille à la rédaction des clauses ad hoc lors de l’acte authentique.

2. Le régime fiscal applicable aux loyers éoliens

2.1 Revenus fonciers : régime micro ou réel ?

Le micro-foncier est accessible aux propriétaires dont les revenus bruts fonciers totaux (toutes locations confondues) ne dépassent pas 15 000 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel s’impose, permettant la déduction de l’ensemble des charges : impôts, assurances, frais de gestion, intérêts d’emprunt, amortissement des travaux (attention : le terrain nu n’est pas amortissable).

Les loyers éoliens sont souvent élevés et pluriannuels, ce qui rend le régime réel presque systématiquement plus avantageux dès lors que des charges significatives peuvent être déduites.

2.2 Déclaration et prélèvements sociaux

Les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En cas de déficit foncier (si les charges excèdent les loyers), celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € si des travaux de rénovation énergétique éligibles ont été réalisés), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

3. L’incidence sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

3.1 Terrains loués et IFI

Les terrains donnés à bail emphytéotique en vue de l’installation d’éoliennes entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur vénale. Il ne s’agit pas d’une activité professionnelle principale au sens de l’exonération IFI, sauf dans des hypothèses très spécifiques (propriétaire exploitant agricole qualifiant ses terres comme biens professionnels).

La valorisation de ces terrains peut augmenter significativement avec la présence d’un parc éolien, ce qui doit être pris en compte dans la déclaration annuelle d’IFI.

3.2 Les titres de société éolienne et l’IFI

Les parts ou actions d’une société d’exploitation éolienne ne sont en principe pas exonérables d’IFI, sauf si le contribuable y exerce des fonctions de direction et y détient une participation significative. Dans le cas général d’un investissement passif minoritaire, ces titres sont taxables à l’IFI à hauteur de leur valeur représentative des actifs immobiliers sous-jacents.

4. Transmission et mutation des biens loués à des éoliennes

4.1 La vente du terrain grevé d’un bail emphytéotique

La vente d’un terrain sur lequel est assis un parc éolien en exploitation doit se faire devant notaire. Le bail emphytéotique étant un droit réel immobilier, il est publié à la conservation des hypothèques et suit le bien lors de toute mutation. L’acquéreur est automatiquement subrogé dans les droits et obligations du bailleur d’origine.

Sur le plan fiscal, la plus-value réalisée lors de la cession est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (ou des professionnels selon la qualité du cédant), après prise en compte des abattements pour durée de détention.

4.2 La succession et la donation

Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les terrains grevés d’un bail emphytéotique éolien entrent dans l’actif taxable pour leur valeur vénale au jour de l’acte. La valorisation de ce type de bien est complexe : il faut tenir compte de la valeur du sol, de la durée résiduelle du bail, du loyer capitalisé et du droit de retour des constructions en fin de bail.

Les biens ruraux donnés à bail rural à long terme ou à bail emphytéotique peuvent bénéficier d’une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit sur le fondement de l’article 793 bis du CGI. Ce dispositif, propre aux biens ruraux loués, est distinct du pacte Dutreil qui, lui, vise la transmission des entreprises opérationnelles.

Depuis la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 70), les seuils ont été relevés : l’exonération s’établit à 75 % sur la fraction de valeur n’excédant pas 600 000 € (contre 300 000 € auparavant), et à 50 % au-delà de ce seuil jusqu’à 20 000 000 €. Pour bénéficier du taux de 75 % sur une valeur supérieure à 600 000 €, le bénéficiaire doit s’engager à conserver les biens pendant 18 ans au total. Dans tous les cas, la conservation minimale requise est de 5 ans à compter de la transmission.

Le notaire est en mesure d’apprécier si les conditions de l’article 793 bis sont remplies, de valoriser correctement les biens transmis et d’optimiser la structuration patrimoniale de la succession ou de la donation.

5. Le rôle du notaire dans les projets éoliens

Le notaire intervient à plusieurs étapes du projet éolien :

• Rédaction et authentification du bail emphytéotique ou du bail à construction
• Vérification de l’absence de servitudes incompatibles avec le projet
• Conseil patrimonial sur l’impact du projet sur l’assiette de l’IFI et la stratégie successorale
• Assistance lors des mutations (vente, donation, succession) des biens concernés
• Rédaction des actes de servitude (passage de câbles, chemins d’accès)
• Purge du droit de préemption de la SAFER si nécessaire

Son indépendance et son devoir de conseil permettent d’assurer un équilibre entre les intérêts du propriétaire et ceux de l’opérateur, dans le strict respect des règles déontologiques de la profession.